1. A tulajdoni lap megtekintése

Mint minden ingatlan vásárlásnál, a telekvásárlás előtt is fontos előzetesen megtekinteni az ingatlan tulajdoni lapját, és ellenőrizni, hogy ki vagy kik az ingatlan bejegyzett tulajdonosai, vannak-e bejegyzett terhek, illetve vezetékjogok, és mi az ingatlan minősítése.

Telekvásárlás esetén különös jelentősége van az ingatlan minősítésének, mert az illetéktörvény lehetőséget ad ugyan építési telek esetében az illetékmentesség igénybevételére, amennyiben a vevő vállalja, hogy 4 éven belül lakóingatlan épít az ingatlanon, és megszerzi arra a használatbavételi engedélyt, azonban ez a mentesség csak akkor vehető igénybe, ha az adásvétel időpontjában az ingatlan-nyilvántartásban az ingatlan építési telekként (kivett beépítetlen terület) van nyilvántartva. Amennyiben a tulajdoni lapon esetleg valamilyen épület is feltüntetésre került, és az a valóságban már elbontásra került, de ez nem került átvezetésre, az illetékmentesség nem igényelhető, azaz ha valaki nem építési telek (kivett beépítetlen terület) minősítésű ingatlant vásárol, de azon lakóházat szeretne építeni – ha ezt az építési előírások egyébként lehetővé teszik – illetékmentesség nem illeti meg.

Az illetékmentességgel és az ingatlan esetleges átminősítésével, vagy tehermentesítésével kapcsolatos kérdésekben célszerű előzetesen ügyvéd tanácsát vagy segítségét kérni.

2. Az ingatlan-nyilvántartási térkép megtekintése

Telekvásárlás esetén nem csak a tulajdoni lap előzetes megtekintésére van szükség, mindenképpen célszerű az adott ingatlanra vonatkozó térképnyilvántartásból a másolatot is kikérni, mert ezen látható az ingatlan tényleges elhelyezkedése, az ingatlan alakja, a szomszédos ingatlanok, vagy az utcafront határoló vonalai.

A térképen látható továbbá az is, ha az ingatlanon valamilyen épület került feltüntetésre, függetlenül attól, hogy esetleg a valóságban tényleges azt már elbontották, de ezt a változást még nem vezették át. Ha ilyen térképmásolattal találkozunk, az adásvételi szerződés aláírását megelőzően érdemes ezt a kérdést rendezni, azaz az eladónak kezdeményezni a tényleges helyzetnek megfelelő térképi állapot bejegyzését.

3. Telekhatár ellenőrzése

Szintén fontos lehet ellenőrizni, hogy a kerítés, illetve a természetbeni telekhatár megegyezik-e a jogi telekhatárral, mert amennyiben ebben eltérés mutatkozik, és erre csak az adásvételi ügyletet követően az építkezés során derül fény, az kellemetlen szomszédjogi vitákat, és adott esetben akár hosszan elhúzódó jogi eljárásokat is eredményezhet. A telekhatár ellenőrzését földmérő tudja elvégezni, egy úgynevezett telekhatár kitűzéssel, amelynek az eredménye az építkezés során szintén felhasználható lehet.

4. Helyi építési szabályok (HÉSZ) ellenőrzése

Mivel az építkezések esetében mind az általános építési szabályokra, mind a helyi építési szabályokra figyelemmel kell lenni, ezek teljeskörű áttekintéséhez elengedhetetlenek az adott szakágra vonatkozó jogi és építészeti ismeretek, így a vételi ajánlat előtt érdemes egyeztetni egy építészmérnökkel, és tisztázni a kiszemelt ingatlanon történő építkezésre vonatkozó előírásokat, illetve lehetőségeket.

Ahhoz pedig, hogy az ingatlanra vonatozóan pontos információkat kapjunk az építési szabályokról, nem elég megjelölni az érintett települést, hanem szükség van az ingatlan pontos megjelölésére is (pontos cím, helyrajzi szám), mert egy településen belül is különböző szabályok, övezeti besorolások vonatkoznak az egyes területekre.

Az alábbi szabályok ismerete elengedhetetlen annak megállapításához, hogy az ingatlan beépíthető-e, és azon az elképzeléseinknek megfelelő lakóingatlant fel tudjuk-e építeni:

• Mekkora az ingatlan beépíthetősége?
  • Ez egy százalékos arány, amely meghatározza, hogy az ingatlan teljes területének hány százaléka építhető be. Itt azonban figyelembe kell venni azt is, hogy a beépítési százalékba nem csak a lakóingatlan hasznos alapterülete számít bele, hanem a falak által elfoglalta terület, a gépjármű beálló, a terasz, a mellékhelyiségek, és még számos egyéb építmény is.
  • Ezen túl az építmény magasságát is meghatározhatja az építési szabály, azaz maximálisan milyen magas épületet, illetve hány darab épületet szabad felépíteni az ingatlanon. Az építménymagasság és a beépíthetőség építészeti szakkérdés, ebben mindenképpen célszerű a tervező előzetes állásfoglalását kérni.
• Az építési telek melyik részére lehet építkezni?
  • A helyi szabályok meghatározzák, hogy mekkora a minimális előkert, amelyet az utcától számítva üresen kell hagyni, mekkora helyett kell hagyni a hátsó kerítésig, illetve akár azt is, hogy egy teleknek melyik oldalára építhető fel a lakóingatlan, és milyen távolságot kell hagyni a szomszéd kerítésétől az egyes oldalakon. Ezen kívül bizonyos esetekben a helyi építési szabályzat az úgynevezett építési vonalat is meghatározza, amelytől nem lehet eltérni. Ezek mind olyan körülmények, amelyek nagyban befolyásolják, hogy mekkora és milyen kialakítású épület kerülhet felépítésre az adott ingatlanon.
• Milyen épületet lehet építeni?
  • Szintén konkrét rendelkezéseket tartalmazhatnak az építési szabályok arra vonatkozóan, hogy milyen rendeltetésű épület megépítése engedélyezett egy adott ingatlanon (lakóház, társasház, gazdasági épület, stb.), valamint gyakran arra is találhatunk szabályokat, hogy milyen stílusban kell megépíteni az ingatlant, hogy az illeszkedjen a helyi adottságokhoz. Sok esetben az építési engedély kiadásának az is a feltétele, hogy megelőzően úgynevezett településképi engedélyezési eljárás is lefolytatásra kerüljön, amelyben az adott település főépítészének javaslata alapján a helyi polgármesternek van döntési hatásköre.
• Milyenek a terep adottságai?
  • Ennél a kérdésnél számos tényezőt figyelembe kell venni egy építkezés során, mint a telek lejtése, a telek arányai, az ott található nagyobb (esetlegesen védett) növények, a talaj összetétele, és még számos egyéb körülmény, amely utóbb nehézségeket okozhat vagy akár akadályt is képezhet a tervezés, illetve az építkezés során, így célszerű ezekben a kérdésekben is indokolt lehet kikérni az építész előzetes véleményét, mielőtt végleges döntést hoznánk az adásvételi ügylet megkötését illetően.

5. Milyen a közmű ellátottság?

Ebben a kérdésben három lehetséges verzióval találkozhatunk:

• a közművek az ingatlanon belül találhatóak: ez a legjobb helyzet, mert itt sem további várakozási idővel, sem további költségekkel nem kell számítani a közmű bekötések miatt,
• a közművek nincsenek bevezetve az ingatlanra, de az utcában elérhetőek: ilyen esetben érdemes utánajárni, hogy milyen határidővel és milyen költségekkel vállalja a közműszolgáltató a közművesítést,
• a közművek sem az ingatlanra, sem az utcába nincsenek bevezetve: ebben az esetben arról is tájékozódni kell előzetesen, hogy az egyes közmű szolgáltatók egyáltalán vállalják-e az adott ingatlan közművesítését. Egyes esetekben a közművesítés hiánya, különösen a csatornázás hiánya akadályát képezheti az építési engedély kiadásának is (jelenleg ez helyzet például a Balaton környéki településeken). A közművesítés kérdése is olyan, amelyet előzetes mindenképpen tisztázni kell az ingatlan megvásárlása előtt.

6. Milyen tevékenységet végeznek, illetve végezhetnek a szomszédos ingatlanokon?

Végül, de nem utolsó sorban érdemes arról is előzetesen tájékozódni, hogy milyen tevékenységet folytatnak vagy folytathatnak a szomszédos ingatlanokon, van-e ezek közül olyan, amely zavaró lehet számunkra, például zajjal vagy erős szagokkal járó tevékenység, mint állattartás, vagy egyéb gazdasági tevékenység, stb.