Amennyiben ingatlant kíván bérbe adni, a bérleti díj és a bérlemény használatára vonatkozó feltételeken túl fontos előre átgondolni, a bérleti jogviszony megszűnését követően mi lesz a garancia arra, hogy a bérlő az előírt határidőben kiköltözzön az ingatlanból, és az ingatlant szerződésszerűen visszaadja a bérbeadó birtokába. Ugyan a legegyszerűbb bérleti szerződés minták is rendelkeznek arról, hogy mikor jár le a bérleti idő, mikor mondható fel a bérleti szerződés, és arról, hogy kiköltözéskor rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban kell az ingatlant visszaadni, de ritkán tartalmaznak arra vonatkozó rendelkezéseket, mi történik akkor, ha a volt bérlő nem tesz eleget a kiköltözési kötelezettségének.
Ha a volt bérlő nem adja vissza az ingatlant…
Egyszerű bérleti szerződések esetében, ha a volt bérlő nem adja vissza önként az ingatlan birtokát, a bérbeadónak egy úgynevezett kiürítési pert kell indítania a bíróságon a volt bérlővel szemben, amelyben a bérbeadónak kell bizonyítania a szerződés megszűnését és a felmondás jogszerűségét. A volt bérlő vitatása esetén egy hosszas, akár 1-2 évig is elhúzódó, költséges eljárás várható, amely alatt a bérlő esetleg tovább használja az ingatlant, de a jogcím nélküli használatért nem fizet semmilyen díjat. Egy hosszú eljárásban akár milliós nagyságrendű elmaradt használati díj is keletkezhet, amelynek megtérülése a volt bérlő kedvezőtlen anyagi helyzete esetén kétséges.
Kiürítési nyilatkozat előnyei
A fenti problémák elkerülésére a legegyszerűbb megoldás lehet a közjegyző előtt tett kiürítési nyilatkozat, amelyben a bérlő a bérleti szerződés aláírásával egyidejűleg arra vállal kötelezettséget, hogy a szerződés megszűnése esetén, a szerződésben meghatározott határidőben az ingatlant rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban visszaadja a bérbeadó birtokába. Ennek elmaradása esetén a bérbeadó jogosult – hosszadalmas peres eljárás nélkül – közvetlenül végrehajtás útján érvényesíteni a kiürítés iránti igényét, amelynek minden költsége a bérlőt terheli.
Fontos megjegyezni továbbá, hogy a kiürítési nyilatkozat közjegyző előtt történő aláírására, és a bérbeadó részére történő átadására mindenképp az ingatlan birtokbaadását megelőzően kerüljön sor, mert ennek elmaradása esetén a beköltözést követően ennek átadása már nehezen kényszeríthető ki.
Így az első lépés, hogy a felek írásban bérleti szerződés kötnek, amelyben megállapodnak bérleti jogviszony lényeges feltételeiben, mint a bérleti díj, a bérleti idő, a birtokbaadásra és a birtok visszaadására vonatkozó szabályok, a rendkívüli felmondás esetei és a felmondás gyakorlásának pontos menete. A bérleti szerződés aláírását követően kerülhet sor a kiürítési nyilatkozat közjegyző előtti aláírására, majd ennek átadását követően, vagy ezzel egyidőben bonyolítható le a birtokbaadási eljárás, mert ez a legegyszerűbb és legbiztosabb módja annak, hogy a bérleti szerződés megszűnése esetén kikényszeríthető legyen a kiköltözés.
Miért a határozott idejű bérleti szerződés jelenti a legnagyobb biztonságot a bérbeadó számára?
Szintén lényeges körülmény a bérleti szerződés feltételei között a bérleti idő meghatározása. A bérbeadó számára a legkedvezőbb helyzetet az eredményezi, ha a felek határozott idejű (például egy éves) bérleti szerződést kötnek egymással, amely lejártát megelőzően közös megegyezéssel minden évben további egy évvel meghosszabbíthatják. Ez két szempontból is előnyös helyzetet teremt a bérbeadónak, egyrészt mert a határozott idő lejártát követően, még kiürítési nyilatkozat hiányában is egy egyszerűbb és olcsóbb, nemperes eljárás keretében sor kerülhet a végrehajtás elrendelésére, továbbá a bérlő a határozott idő lejárta esetén nem vitathatja a bérleti szerződés megszűnését, illetve a felmondás jogszerűségét. Ilyen esetben a bérbeadó a bérleti jogviszony lejártát követő 60 napon belül közvetlenül kérheti az ingatlan fekvése szerint illetékes bíróságtól, hogy kötelezze a bérlőt az ingatlan kiürítésére. Ez ellen természetesen van helye fellebbezésnek, de a határozott idejű bérleti jogviszony megszűnésére tekintettel nincsenek olyan jogi érvek, amelynek alapján a bérlő eséllyel kérhetné a kiürítést elrendelő bírósági döntés megváltoztatását. A határozott idejű bérleti szerződéssel tehát a bérbeadó egyfajta védelmet kap azzal a bérlővel szemben, aki a bérleti szerződés lejártát követően továbbra is az ingatlanban marad, és ezzel akadályozza, hogy a bérbeadó a bérleményt újabb bérbeadás útján hasznosítani tudja. Ez az eljárás természetesen csak a kiürítésre irányul, minden más igény, azaz az elmaradt bérleti díj, az esetleges károkozás megtérítését a bérbeadónak külön perben kell érvényesítenie, de mindezektől függetlenül elérhető számára a bérbeadott ingatlannal való mielőbbi rendelkezés lehetősége.
Amennyiben ingatlan bérleti szerződéssel kapcsolatban további kérdése lenne, vagy ügyvédi segítségre van szüksége kérem keresse az ügyvédi irodát a megjelölt elérhetőségeken.
