A magyar jogszabályok (Polgári Törvénykönyv) szerint a tulajdonostársak mindegyikét megilleti az ingatlan birtoklása és használata, azonban jogait egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a többiek jogainak és lényeges érdekeinek sérelmére.
A tulajdonostársaknak dönteniük kell tehát arról, hogy a tulajdonosok hogyan jogosultak az ingatlant használni, ki az, aki ténylegesen beköltözhet, az ingatlan használatát esetleg megosztják egymás között területileg, időben vagy más módon.
Társasházak esetén is fennáll közös tulajdon, de a társasházakról egy külön cikkünk fog szólni.
Mi az a közös tulajdonú ingatlan?
Közös ingatlantulajdonról akkor beszélünk, ha az ingatlan (legyen az lakás, családi ház, üzlethelyiség, telek, stb.), több személy ún. hányadokban kifejezhető osztatlan közös tulajdonában áll. Fontos tudni, hogy a „tulajdoni hányad” kifejezés nem természetbeni, fizikai megosztást jelent, az egy elméleti egység, amely az ingatlan-nyilvántartásban szerepel, és nem minden esetben egyezik meg a tényleges használattal.
Mivel a tulajdoni hányad mértéke önmagában nem határozza meg azt, hogy az adott tulajdonostárs az ingatlan melyik részét jogosult használni, azaz mekkora négyzetmétert, a viszonyokat javasolt használati megállapodásban rendezni. Ebben a megállapodásban rögzíthetjük például, hogy – amennyiben használatra alkalmas módon megosztható az ingatlan – mely szobákat, mely emeletet ki használ, vagy hogy kerítéssel elválasztásra kerül a kimért telekrészt.
A tulajdonjog gyakorlása
Közös tulajdon esetén is tehát bármely tulajdonostárs szabadon rendelkezhet a saját tulajdoni hányadával, azonban van pár korlátozás, melyet be kell tartani. Ezek a következők:
– értékesítés, bérletbe adás, hasznosítás esetén a többi tulajdonostársak harmadik személlyel szemben elővásárlási, előbérleti, előhaszonbérleti jog illeti meg, azaz ugyanazokkal a feltételekkel a tulajdonostárs mindenkit megelőzve megvásárolhatja, bérbe vagy haszonbérbe veheti az értékesíteni, vagy hasznosítani kívánt tulajdoni hányadot;
– az egész ingatlant csak valamennyi tulajdonostárs egyetértésével lehet értékesíteni, bérbeadni, vagy megterhelni;
Ki használhatja az ingatlant?
A tulajdonostársak közül megegyezés esetén az ingatlant birtokolni (beköltözni), használni bármelyikük jogosult, de egyik tulajdonostárs nem zárhatja ki a többieket az ingatlan használatából, tehát önhatalmúlag nem foglalhatja el az ingatlant, és nem cserélheti ki a zárat. Sajnálatos módon a birtok- és használati viták jelentős része pont ebből ered.
Azt javasoljuk, ahogy már fentebb is említettük, hogy amennyiben a közös ingatlan használata nem megoldott valamennyi tulajdonostárs részére – mert mondjuk fizikailag nem osztható fel annyi szobára – akkor a tulajdonostársak rögzítsék egy használati szerződésben, hogy ki lesz az, aki ténylegesen használja az ingatlant, meddig használja azt, illetve fizet-e a használatért ún. használati díjat a többi tulajdonos részére.
Közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzése
A korábbi jogszabályok nem tették lehetővé a tulajdonostársak számára, hogy a közös ingatlan használatára vonatkozó megállapodásukat bejegyeztessék a földhivatalban, azonban az új törvény 2025-től már lehetővé teszi.
Ez hasznos lehet, például többek között tulajdonosváltozáskor, mert a használati megállapodás ugyan a szerződő tulajdonostársakat köti, de rögzítésre kerül az is, hogy a megállapodásban foglalt kötelezettségek és jogok a jogutódokra is kiterjednek.
A közös tulajdon használatára vonatkozó jog a közös tulajdonban álló egész ingatlanra, vagy az ingatlan valamely tulajdoni hányadára is bejegyeztethető. Ez alól kivételt képeznek a termőföldnek minősülő külterületek (pld. legelő, szőlő, rét, szántó, erdő, stb.)
Mire kell még figyelni?
Az ingatlan hasznosításából eredő bevételek a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illetik meg; de ugyanilyen arányban terhelik őket a közös ingatlannal kapcsolatos kiadások, a közös tulajdoni viszonyból eredő kötelezettségek is, és ugyanilyen arányban viselik az ingatlanban keletkezett kárt.
Természetesen, ha a tulajdonostársak közül az ingatlan használatára a megállapodásuk alapján csak egyikük (vagy meghatározott részük) jogosult, akkor a tényleges használót terhelik az ingatlan használatával összefüggő közüzemi díjak és költségek.
Ha az ingatlan állagának megóvásához és fenntartásához feltétlenül szükséges valamely munkálat elvégzése, azt bármelyik tulajdonostárs megteheti azzal, hogy az ilyen jellegű kiadásokat mindegyik tulajdonostárs – a rá eső mértékben – köteles viselni. Az ilyen kiadások előtt a tulajdonostársakat előzetesen értesíteni kell.
