Nem ritka, hogy valaki öröklést vagy adásvételt követően közös tulajdonba kerül egy ingatlanban.  A közös tulajdon ugyan jogilag jól szabályozott, azonban a napi használat gyakran vitákat szülhet, ha nincs pontosan rögzítve, hogy ki mit használhat, milyen keretek között.

Az új ingatlan-nyilvántartási szabályozás jelentős gyakorlati előnyöket biztosít a közös tulajdonban álló ingatlanok esetében, amely alapján lehetővé válik a közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzése. Ezen rendelkezések kiemelten fontosak lehetnek azoknak, akik osztatlan közös tulajdonú ingatlant használnak, értékesítenének, vagy egyébként jogilag rendezett használatra törekednének.

Ez a tulajdonosok számára az alábbi módon valósítható meg és a következő előnyöket biztosítja.  

Hogy kerülhet bejegyzésre a közös tulajdon használatára vonatkozó jog?

A közös tulajdon használatára vonatkozó jog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére sor kerülhet használati megállapodás, a felek szótöbbséges határozata, társasházi alapító okirat, vagy akár bírósági határozat alapján is.

A használati megállapodásban a felek részletesen szabályozhatják a közös ingatlanuk használati rendjét és az ingatlan térbeli vagy időbeli megosztásának részletein kívül, akár a fenntartási költségekről, illetve egyéb kérdésekről is megállapodhatnak. 

Kell-e záradékolt változási vázrajz

Főszabály szerint akkor van szükség az ingatlanügyi hatóság által záradékolt változási vázrajzra, ha a változás az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis tartalmát érinti, vagy ha jogszabály azt előírja. A közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzése nem érinti az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis tartalmát és más jogszabály sem követeli meg a záradékolt vázrajz benyújtását, tehát alapesetben nem szükséges mellékelni azt.

Ezzel szemben, ha a felek a közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzését az ingatlan természetben vagy területnagyságban meghatározott részére kérik, akkor a jog bejegyzéséhez záradékolt változási vázrajz csatolása is szükséges.

Tehát ha a felek azt választják, hogy a közös tulajdon használatára vonatkozó jogot nem az egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre vagy ezek eszmei hányadára vagy társasházi ingatlanra kérik bejegyezni, hanem az ingatlan természetben meghatározott vagy területnagyságban kifejezett részére, akkor a záradékolt változási vázrajz csatolásától nem lehet eltekinteni.

Mik is az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés előnyei?

• Jogbiztonság: mindenki tudja, melyik rész az övé – nincs vita.
• Eladhatóság: vevő is látja, mit vesz, és mit nem használhat.
• Egyszerűbb banki finanszírozás.
• Önálló hasznosítás: külön bérbeadás, fejlesztés, felújítás is könnyebb, ha egyértelmű a használati rend.
• Költségmegosztás is rögzíthető: például ki fizeti a tetőt, ki a kerítést stb.

A közös tulajdon használatára vonatkozó jog az ingatan-nyilvántartási bejegyzéssel dologi hatályúvá válik, ami bárkivel szemben kikényszeríthető és egy többletértéket kölcsönöz a használati jognak.

Természetesen a korábbiakhoz hasonlóan az a megoldás is elképzelhető, hogy a használatra vonatkozó megállapodás egy egyszerű kötelmi megállapodás keretében kerül rendezésre, és így az ingatlan nyilvántartási bejegyzés elmarad, azonban egy ilyen jellegű megállapodás csak a feleket köti, tehát az ingatlan nyilvántartásból nem lesz megállapítható a használat rendje, és a jogutódokra sem terjed ki a hatálya.

Nyilvánvalóan a közös tulajdon használatára vonatkozó jog ingatlan-nyilvántartási bejegyzése lényegesen nagyobb biztonságot jelent a felek és a jövőbeli tulajdonosok számára is, továbbá növelheti a közös tulajdonban álló ingatlan forgalmi értékét és megkönnyítheti a banki finanszírozás igénybevételét is.

Egy egyszerű használati megállapodás, amely hivatalosan is be van jegyezve az ingatlan-nyilvántartásba, sok felesleges vitától, ügyintézési nehézségtől vagy értékcsökkenéstől óvhat meg minden érintettet.